«Государственная инспекция взбудоражила всю строительную сферу»

Строительные компании, а также представители негосударственной экспертизы в Алтайском крае в последнее время забили тревогу в связи с тем, что Государственная инспекция все больше давит на рынок. После обрушения конструкций в ТРЦ «Галактика» в декабре прошлого года, ведомство стало настойчиво рекомендовать застройщикам проходить государственную экспертизу своего проекта. Примечательно, что данная рекомендация с добровольно-принудительным оттенком касается и тех компаний, которые уже получили заключение негосударственной экспертизы. Застройщики вынуждены нести дополнительные затраты, а сроки строительства затягиваются. Представители фирм, предоставляющих услуги экспертизы, также теряют в доходах. О сложной ситуации рассказала директор ООО «Регионэкспертиза» Зинаида Замятина в беседе с корреспондентом ИА «Банкфакс».

- Зинаида Николаевна, Государственная инспекция Алтайского края после истории с обрушением в ТРЦ «Галактика» направляет застройщиков с их проектами на госэкспертизу и, в первую очередь, тех, которые почти завершили строительство своих объектов. В какой степени чиновники сегодня влияют на застройщиков?

- Государственная инспекция своими действиями сегодня взбудоражила всю строительную сферу в Алтайском крае и завела в тупик всех застройщиков своими настойчивыми рекомендациями. Они говорят: «Мы не навязываем, мы рекомендуем проводить государственную экспертизу вместо частной». Но позвольте, какая же может быть рекомендация со стороны органа власти? Когда у вас, к примеру, хотят, что-то силой отнять, но при этом говорят, что рекомендуют добровольно отдать, то под давлением этой силы, конечно, вы выполните рекомендуемые действия.

Мы же не против, что у застройщика сегодня есть выбор, куда ему обратиться за услугами экспертизы, но не нужно подменять понятия. И не Государственная инспекция должна этот выбор рекомендовать. Вообще-то у нее другая функция - осуществлять контроль за строительством объектов и проверять совпадает ли инженерное обеспечение, мероприятия по безопасности с тем, что застройщику разрешено по утвержденной проектной документации. А у нас что получается? К концу строительства они начинают со всех требовать «идите проверьте разделы конструктивных решений, инженерно-геологических изысканий, генпланы застройки». А в честь чего? Нет таких требований по закону. Но сами застройщики идут на поводу у инспекции, их посылают повторно отдавать деньги за якобы государственную экспертизу, которая таковой еще и не является, и они молча, безропотно платят, вероятно, чтобы на какие-то недостатки на стройке инспекция не обратила внимание. То есть по существу, застройщики просто не хотят наживать лишних проблем и готовы переплатить сразу по так называемым рекомендациям, чтобы потом не потерять больше. Всем понятно, что это делается ради финансового благосостояния КАУ «Государственная экспертиза Алтайского края», потому что законных требований по экспертизе отдельных разделов проекта нет.

- По-вашему, какие причины могли спровоцировать обрушение в «Галактике», которая до сих пор так и не открылась?

- Насколько я знаю, Следственный комитет уже разобрался в ситуации. Оштрафовали лишь подрядчика и застройщика, а раз виновными назвали их, соответственно никаких нарушений в проектной документации не было. Наоборот, по имеющимся данным, заключением учреждения судебной экспертизы установлено, что фактически возведенный объект ТРЦ «Галактика» не соответствовал многим решениям в проектной документации. И в соответствии с Градостроительным кодексом по результатам проверки должны быть официально опубликованы причины аварийной ситуации на объекте капитального строительства. Мы не увидели таких официальных публикаций. Но всем известно, что Госинспекция приняла ТРЦ «Галактика» в эксплуатацию, было ее положительное заключение. А в результате, основная причина случившегося - несоответствие конструкций утвержденной проектной документации. Вот и начали переводить все внимание на негосударственные экспертизы, чтобы отвлечь внимание от истинных причин обрушения над «Ашаном». Развернута целая кампания против негосударственных экспертных организаций, даже подключены наши местные депутаты, которые выдвинули законодательную инициативу, не согласующуюся с современной политикой в сфере строительства.

- О какой законодательной инициативе идет речь?

- Депутаты Алтайского краевого Законодательного собрания предлагают наделить субъекты России полномочиями по расширению перечня строительных объектов, подлежащих государственной экспертизе, а органы государственного строительного надзора - правом обжалования заключения экспертизы. Кроме того, они выступили с инициативой усилить требования к аттестации экспертов, увеличив их стаж в сфере подготовки проектной документации с 5 до 7 лет, или стаж работы на соответствующих должностях с 3 до 5 лет. Коснулась инициатива и требований к аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы, которым нужно будет увеличить количество работников, имеющих аттестацию, с 5 до 7 человек. Отмечу, за эту инициативу воздержались голосовать только коммунисты и справедливороссы.

Но с данной инициативой краевые депутаты уже опоздали. 25 апреля в Минстрое РФ при участии директора департамента разрешительной деятельности и контроля Владимира Калинкина эксперты и так пришли ко мнению, что в Градостроительный кодекс необходимо внести изменения, касающиеся увеличения стажа работы претендентов на звание экспертов - с 5 до 10 лет. А еще ранее, 3 февраля 2017 года, на совещании у заместителя председателя правительства Дмитрия Козака Минстрою поручили подготовить проект федерального закона, в котором предусмотрят исключение у государственных учреждений полномочий по осуществлению негосударственной экспертизы. Таким образом, законодательные инициативы АКЗС идут вразрез с принятыми в правительстве.

- Когда вообще появилась необходимость в негосударственной экспертизе? Как вы сами пришли в данную сферу?

- В 2012 году президент своим указом ввел изменения в Градостроительный кодекс, позволяющие застройщику делать выбор и отдавать приоритет той экспертной организации, которой он доверяет. Предпринимательская свобода есть тогда, когда существует свобода выбора. Наша компания начала свою работу в 2012 году, а аккредитацию мы получили в федеральной службе в апреле 2013 года. В свое время я занимала должность заместителя директора КАУ «Государственная экспертиза Алтайского края», и мы, с первым руководителем учреждения Тамарой Павленко, вместе организовывали весь этот процесс — разрабатывали соответствующие регламенты, порядок. Со стороны администрации края деятельность государственной экспертизы контролировал Александр Мишустин, будучи начальником Управления по строительству. Сегодня ему как председателю Союза строителей и работодателей Алтайского края понятны все «рекомендуемые» перекосы в сфере экспертизы и строительного контроля.

Часть работников перешло в «Регионэкспертизу» из руководящего звена государственной экспертизы. Поэтому вызывает недоумение, когда официальный орган с таким недоверием относится к негосударственным компаниям, и к нашей в том числе. Конечно, Андрею Степанову, заступившему на пост руководителя Государственной инспекции, сложно сразу разобраться в процедурах экспертизы, но есть же у него опытные заместители, которые должны знать, какие требования законны, а какие нарушают закон. То есть пять лет к организациям негосударственной экспертизы не было никаких претензий, а как число клиентов у госучреждения резко упало, то в ход пошли «рекомендации» под видом заботы о будущих собственниках зданий.

- А есть ли принципиальная разница между государственной и негосударственной экспертизой?

- Градостроительным кодексом Российской Федерации предусмотрены две формы экспертизы: государственная и негосударственная. По объектам, строительство которых финансируется с привлечением бюджетных средств, проектная документация представляется только на государственную экспертизу. По остальным объектам, финансируемым за счет собственных средств застройщика, - по выбору застройщика.

До 2012 года существовала только государственная экспертиза, и многие действительно жаловались, что там собираются очереди, имеет место затягивание сроков, стоимость высока. В форме государственной экспертизы сроки регламентированы — от 45 до 60 дней, и если застройщик не успевает за этот период представить ответы на замечания экспертов, то госучреждение обязано выдать отрицательное заключение по проекту. Серьезное различие государственной и негосударственной экспертизы по условиям представления проектной документации и, самое существенное, конечно, по ценам. Методика определения стоимости по форме государственной экспертизы утверждена постановлением правительства Российской Федерации. К примеру, государственная экспертиза многоэтажного жилого дома с несколькими блок-секциями обойдется застройщику в среднем в 1 млн рублей, плюс-минус пару сотен тысяч, при этом снижение стоимости ни в коем случае не допускается. У негосударственных же компаний - цена устанавливается на основании гражданского договора. Но это не значит, что застройщику следует ориентироваться на низкую стоимость услуг. Несведущие клиенты обычно ориентируются на рынке на быстрые сроки и низкую плату, но следует понимать, что ответственные эксперты никогда резко не снизят цену. Необходимо искать усредненный вариант, который устроит и заказчика, и экспертную организацию.

Стоимости экспертизы жилой высотки в форме государственной экспертизы составит до 1 млн рублей, у негосударственных организаций цена будет ниже на 50-60 %. Когда застройка типовая, а нам приходится работать с одними и теми же типовыми решениями, стоимость экспертизы можно снизить и до 70 % от начальной цены. Здесь важно соблюдение принципа приемлемости цены, сроков и ответственности за качество экспертизы.

Что касается экспертов в государственных учреждениях и негосударственных организациях, то требования к ним одинаковые. Все проходят один раз в пять лет аттестационный экзамен при Минстрое России по направлению деятельности, которое указывается в квалификационном аттестате. Подготовку экспертного заключения имеют право осуществлять только аттестованные в Минстрое эксперты.

- Насколько велика конкуренция на рынке негосударственной экспертизы?

- Мне довольно сложно назвать вам точные цифры. Дело в том, что компании, предоставляющие услуги негосударственной экспертизы, благодаря электронному документообороту, работают с застройщиками по всей России. Мы сами можем работать с клиентами из других регионов. У нас уже есть определенный авторитет среди наших сибирских соседей, которые неоднократно к нам обращались. К нам чаще обращаются профессиональные застройщики, которые много лет на рынке. Застройщики, которым просто нужно построить склад, гараж или небольшое офисное здание, скорее пойдут к более мелким компаниям, которые предложат им более низкую цену за услуги.

- Как вы оцениваете интенсивность коммерческой застройки в Барнауле?

- Активность застройщиков сегодня резко упала. Статистику, к сожалению, привести не могу, но готова сказать, что одной из основных причин застройщики называют введение дополнительных экспертиз при сдаче объектов в эксплуатацию, а также требование проходить только госэкспертизы при получении разрешения на строительство новых объектов.

- Хотелось бы узнать ваше мнение об архитектурном облике Барнаула, который вызывает постоянные споры — сейчас, как видно, ведется активная «точечная» застройка центра. Какие объекты последних лет вам кажутся наиболее удачными?

- Я поддерживаю строительство, которое сейчас ведется в нагорной части города. Хорошие дома компании «Сибирия» построены на берегу Оби, они действительно украшают город. Много других удачных объектов, которые не диссонируют с остальными постройками, есть в современном районе Барнауле. Что касается старого городского центра, то мне бы хотелось, чтобы при возведении новых зданий застройщики старались сохранить исторический облик Барнаула, чтобы мы чувствовали связь времен. К примеру, здание ТЦ «Ультра» на улице Гоголя в Центральном районе совершенно не вяжется с остальными постройками и, честно говоря, меня как горожанку просто ужасает. Или еще другой пример — современное кирпичное здание на улице Ползунова, где продают какие-то детали для автомобилей, а рядом располагаются старинные здания - краевой музей, «Горная аптека», филармония. Меня возмущает, что Градсовет это в принципе допустил. Вот в Париже почему-то не позволят воткнуть какую-то шиномонтажку среди исторических зданий, ее перенесут в более современный квартал.

- Есть мнение, что инженерные сети центральной части города, инфраструктура, не выдержат повышенной нагрузки от новых домов, ресурсные компании не справятся. Насколько эти опасения обоснованны?

- Прежде чем начать работы каждый застройщик получает для проектирования технические условия, согласно которым и будет выполнен проект. Сразу прорабатывается вопрос инженерных изысканий территории, изучаются грунты, плюс сетевые организации дают разрешения подключать те или иные коммуникации. Многие коммуникации полностью перекладываются, поскольку малоэтажная застройка сегодня заменяется многоэтажной. В Москве, как мы видим, даже дома в пять этажей собираются сносить и застраивать площадки высотками, а наши двухэтажки давно этого требуют. Они же ветшают, у них есть срок годности — 50-60 лет. Я лично приветствую, что район нашего старого Потока преображается и перестраивается в современный квартал. А из-за нагрузки на сети и инфраструктуру, могу вас уверить, ничего произойти не может, перед любой застройкой специалисты все тщательно изучают и просчитывают. И кроме того, администрация города Барнаула реализует программы по модернизации инженерных систем.

- Какие недостатки вы чаще всего замечаете в проектируемых барнаульских многоэтажках и нежилых объектах?

- Как мне кажется, наиболее злободневный вопрос для Барнаула — это катастрофический дефицит парковочных мест возле многоэтажных новостроек. На мой взгляд, необходимо создать какой-то правовой механизм, который бы регулировал обязательное строительство подземных бесплатных стоянок при возведении многоэтажных домов. Вместо этого в Барнауле мы видим дорогие платные парковочные места. Кроме квартиры купить и место на стоянке, не всем горожанам под силу.

В местах «точечной» застройки, к большому сожалению, практически нет парковых зеленых зон, как в зарубежных странах, которые также используют «точечную» застройку, но там места для отдыха граждан организованы. Очень огорчает, что у нас сложно найти зеленую зону для отдыха рядом с домом.

Второй вопрос — очистка хозяйственно-бытовых стоков построенных домов и переработка отходов. К примеру, не так давно открыли второй магазин «Леруа Мерлен» и заявили, что там все соответствует требованиям. А мне вот хотелось бы знать, есть ли у них вообще какие-то очистные сооружения, ведь здание располагается в пойме реки Обь? Большое количество машин на их стоянке будут выделять масло, бензин и прочее, которые вместе со стоками могут попадать в реку. Сегодня в Барнауле до сих пор также и работа ливневой канализации оставляет желать лучшего. Это большая экологическая проблема.

- Как мне кажется, еще одной проблемой в Барнауле является то, что на строящихся объектах порой нет должного технического надзора. Вспомним пример многоэтажки на улице Балтийской, 96. Строительство велось со значительным отступлением от проекта.

- Сейчас Госинспекция отправила ЖСК «Балтийский» проходить экспертизу в КАУ «Государственная экспертиза Алтайского края». Нам прекрасно известно, что проходит он ее в форме негосударственной экспертизы, что тоже является запрещенным приемом. Кооператив должен был внести изменения и прийти к нам на повторную экспертизу. За все это время застройщик не предъявил нам ни одной претензии. К проектной организации он обратился, только когда по стенам пошли трещины, но «Барнаулгражданпроект», естественно, затребовал у ЖСК акты скрытых работ и техническое заключение по данному строительству, поскольку никакого авторского надзора там не было. Застройщик наотрез отказался и взялся искать ошибки у проектировщиков.

Я уже знаю, какие замечания по данной постройке будут у КАУ. Уверена, они не будут нарушать требования, которые серьезно влияют на безопасность. Мы, конечно, не можем себя обезопасить от таких застройщиков, которые не желают проводить технический надзор во время стройки. Мы всего лишь оказали свою услугу, отдали заказчику свой продукт — положительное заключение, что именно эта проектная документация соответствует требованиям строительного законодательства. А дальше сам застройщик должен нести ответственность — осуществлять надзор, вести строительство по совести, не отклоняясь от проекта и т. д. Это все как раз и должна контролировать Государственная инспекция Алтайского края, у которой есть план проверок каждого здания. Данные объект они начали проверять, когда уже было поздно, — и вот результат.

- В Барнауле не сдвигается с места и ситуация с застройкой набережной Речного вокзала. Речь шла о многоэтажной жилой застройке, общепите... Известно ли вам, какие существуют варианты решения проблемы и какой кажется вам наиболее адекватным?

- К сожалению, о каких-то конкретных вариантах мне неизвестно, однако во многих городах есть престижные высотные здания, где на верхнем ярусе располагаются вращающиеся рестораны с прекрасными панорамными окнами. С их помощью можно обозревать весь город, как на ладони. Мне бы хотелось видеть в районе Речного вокзала что-то подобное. Даже с моста всю панораму города не увидишь, а у нас все же есть, на что посмотреть — мои гости всегда остаются в восторге, когда я демонстрирую им Барнаул с нагорной части.

- А что вы можете сказать об отсутствии Генпланов в ряде алтайских районов? Ведь буквально пару лет назад это поставило под вопрос возможность их развития. Есть ли необходимость нести такие расходы?

- Сразу могу сказать, что каких-то грандиозных генеральных планов застройки наших сел действительно не было и сейчас нет - алтайские муниципальные образования их вряд ли смогут потянуть. Есть и другие пути — проекты планирования развития сел. То, что они в принципе должны быть, даже не вызывает сомнений, иначе территорию ждет хаотичная застройка. Кроме того, проекты планировок могут предусматривать соответствующую инфраструктуру для села — где жилая застройка, а где общественно-деловая часть населенного пункта. Ни в коем случае нельзя допустить в строительстве хаоса.

- Может быть, как раз в этой связи Минстрой России считает, что назрела необходимость экспертизы малоэтажного строительства?

- С малоэтажным строительством мы практически не работаем, у нас была пара заказчиков из других регионов, которые сами хотели убедиться в качестве проектной документации. По законодательству они от экспертизы действительно освобождаются, но по своей инициативе могут представить проект на экспертизу. Что касается ухищрений застройщиков, когда малоэтажный объект неожиданно становится многоэтажкой, у Минстроя России есть разъяснение, как определять количество этажей в здании, и что мансарду или технический этаж необходимо считать еще одним этажом. Сейчас обойти закон в этом плане довольно сложно, процесс очень логичен и выстроен.