Переход на проектное финансирование строительства: контролируемая революция в отрасли или жесткий передел рынка?

На минувшей неделе в Барнауле прошел круглый стол, организованный Союзом строителей Алтайского края. Представители компаний-застройщиков, банкиры и чиновники обсудили готовность строительной отрасли региона к переходу на новую систему финансирования через эскроу-счета. Оценки участников круглого стола варьировались от сдержанно-оптимистических до апокалиптических. Очевидно, что к проектному финансированию, которое с 1 июля 2019 года должно полностью заменить долевое, пока настороженно относятся все участники рынка.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Алтайского края Иван Гилев:

— Хочу поблагодарить строителей за то, что сегодня у нас в Алтайском крае практически отсутствует проблема обманутых дольщиков, по крайней мере в сравнении с другими субъектами Российской Федерации. Это заслуга в том числе и наших строителей. Президент отметил в своем указе, а потом и в послании необходимость развития строительного рынка и поставил нам очень амбиционные задачи и планы. К 2024 году Алтайский край должен нарастить объем ввода жилья до 930 тысяч кв. м., тем самым построить за этот период почти 5,5 млн кв. м. жилья. В рекордный 2015 год ввод составил 890 тысяч, у нас есть понимание, что технически строительная отрасль Алтайского края с этой задачей справиться способна — есть и мощности, есть и ресурсы, есть и кадры.

Изменение логики финансирования строительства — это не просто переход на эскроу-счета, не просто дополнительные гарантии для вкладчиков. Мы по сути делаем революцию в части финансирования отрасли. Это очень болезненный, значимый вопрос, потому что меняются все бизнес-этапы и режимы строительства. Я допускаю в ближайшее время некоторые провалы объемов. Эти риски есть.

Сегодня федеральный законодатель по сути отдал всю строительную отрасль в руки банков. Надо это признать: ответственность за сохранение темпов работы отрасли теперь распределена на финансово-кредитные учреждения. Мы видим, что банки готовы взаимодействовать, и надеемся, что это взаимодействие будет эффективным, но есть одна ключевая проблема. Если сегодня мы говорим, что нам надо сохранить при переходе максимальное количество застройщиков, то банки рассуждают о том, чтобы взять только те объекты, которые являются экономически понятными, эффективными и с которыми не придут проблемы. Из 80 с небольшим домов, которые строятся в крае с привлечением средств дольщиков, около 30 домов (это примерно 20 застройщиков) по проектной методике будут обязаны перейти на эскроу-счета, имея в своем портфеле средства дольщиков. Это повестка, которую мы будем обсуждать. Нам надо избежать появления этих домов в списке проблемных, учитывая, что там уже есть люди, которые принесли свои деньги.

Директор ООО «Домстрой-Барнаул» Евгений Востриков:

— Мы, русские, долго запрягаем, а потом быстро несемся. И в этой скачке да по нашим дорогам мы теряем очень многое — людей, ресурсы и все остальное. Такова российская ментальность. Эту проблему надо было решать раньше и постепенно, но случилось так, как случилось. Мы одни из первых, кто уже работает по новой системе. У нас два объекта, которые финансирует Сбербанк и деньги дольщиков размещаются на эскроу-счетах. Хочу сказать, что работа с банком это не прогулка под луной. Мы должны понимать, что в наш бизнес входит еще один партнер. Причем это партнер профессиональный в экономическом плане, это не застройщик, которому мы покажем мультфильм и расскажем про картинки и соберем деньги на котловане, а потом начнем рассуждать про экономическую эффективность. Это игрок, который оценит полностью вас, как бизнес, ваш проект, как бизнес-модель, и скажет — да или нет. К этому мы все должны быть готовы. Проблемы всегда будут, на начальном этапе их больше, но они все регулируемы.

Генеральный директор ООО «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов:

— Буквально три месяца назад мы вообще не представляли масштабов этой проблемы, сейчас все раскрывается. И то, что мы сейчас обсуждаем, это только видимая часть айсберга, а две третьих еще под водой. Видите, что мы к банкам не бежим, значит не так все хорошо. Банки нам не помогут — даже не надо надеяться. Банки почему-то не помогли «Демидов парку» — администрация помогла. Меня очень порадовало, что администрация края начинает понимать, что они тоже заложники этой ситуации. Был один «Демидов парк», а сейчас подходит, я вам гарантирую, еще 15. И надо об этом надо говорить губернатору: «15 „Демидов парков“ уже на подходе, они ваши. Так что ждите!»

Алтайский край — регион очень опасный. У нас рентабельность 15−20% и мы ее теряем на инфляции. Сейчас идет жесточайший передел рынка. На нем будет три-четыре игрока. Помните рынок АЗС в Барнауле 15 лет назад? Были «Адалин», ССК, «Магис» и так далее. Где эти заправки сейчас? Остались «Лукойл», «Газпром нефть» и «Роснефть». И у нас будет «Строй Сбер», «Строй ВТБ» и «Строй Дом». Остальных угробят. Они уже сейчас ищут региональных представителей. Я уже ни во что не верю. Только бог поможет России и нам.

Директор ПСК «Строительная перспектива» Андрей Комяков:

— Государство меньше всего волнует проблема обманутых дольщиков, иначе клоун из Камбоджи (предприниматель Сергей Полонский — прим. ред. «БФ») не был бы на свободе в настоящее время, и его пример не был бы столь заразителен для других мошенников. Проблема эта не строительная, а уголовная, которую государство не решает в силу своей слабости или чего-то еще. Один из первых моих комментариев больше года назад, когда озвучивалась тема эскроу, был о том, что придет федеральный застройщик. Тогда все смеялись надо мной и говорили: «Кому нужен наш столичный город?» Думаю, что федеральные застройщики на фоне отсутствия конкуренции будут продавать жилье, которое стоит сейчас 30−35 тысяч рублей, самую дешевую панель, по цене нынешних самых дорогих. Государство будет покупать много квартир для учителей, врачей. Все будет хорошо, все в шоколаде, но миллионов квадратных метров не будет.

Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Дмитрий Дворядкин:

— Мы наблюдаем ажиотажный спрос на рынке жилья, как первичного, так и вторичного. Чем это обусловлено? Прошлый год был весьма благоприятным: ипотека снижалась, было запущено много проектов, машина разогналась. У нас были рекорды по ипотеке, рекорды по вводу жилья — мы выходили на докризисные показатели. Спрос достаточно быстро вырос, предложение не поспевало, пошла переориентация на вторичный рынок. Но этот год мы начали совершенно под другим флагом. Банки в первый же день объявили о значительном повышении ставок по ипотеке и застройщики в большинстве своем подняли цены. Несмотря на это спрос все равно не упал, он все еще ажиотажный. До июля этот спрос будет увеличиваться и нагнетаться. К сожалению, проектов, которые могли бы удовлетворить этот спрос, у нас недостаточно. После 1 июля будет некоторое затишье. Будет определенное снижение объема ввода, спрос на новостройки упадет и переориентируется на вторичку.