Обозреватель Константин Ганов: «Десятки тысяч безработных могут появиться в Алтайском крае из-за новой волны банкротств застройщиков и обрушения объемов строительства»

13 ноября в Барнауле прошла закрытая встреча представителей региональных строительных компаний, на которой обсуждалась ситуация в отрасли. Алтайские строители всерьез озабочены существующим положением дел: они полагают, что необдуманные действия местных чиновников в сочетании с нововведениями в федеральном законодательстве ведут краевую стройиндустрию если не к краху, то к глубочайшему кризису. В ситуацию мог бы вмешаться губернатор региона Виктор Томенко, однако представители экспертного сообщества утверждают, что до него попросту не доводят информацию о реальном состоянии отрасли и ее перспективах. Обозреватель Константин Ганов рассказал ИА «Банкфакс» о том, как живут и выживают строители в Алтайском крае.

Почему чиновники в Алтайском крае хотят отказаться от ежегодных планов по вводу жилья? Наверное, по той же причине, по которой губернатора Виктора Томенко до сих пор не допустили к общению со строительным сообществом: из-за бездумного «закручивания административных гаек» строительный задел в краевом центре сократился до таких ужасающих размеров, что уже в ближайшее время приведет к обрушению объемов ввода многоквартирного жилья до 150−180 тысяч квадратных метров в год (против 608 тысяч в 2015 и 379 тысяч в 2017 году)!

Для города, который давал до 80% от общерегиональных объемов строительства, это очень много. Настолько много, что к доброму десятку уже «мертвых» предприятий стройиндустрии (включая три завода ЖБИ) может добавиться еще столько же, выкинув на рынок десятки тысяч активных и обозленных безработных. Не спасет даже временное увеличение количества разрешений на новое строительство: в первом полугодии текущего года их было выдано целых 52 (против 22 за весь 2017 год), однако эти дома могут просто не достроить в срок.

Сегодня губернатора и всех нас успокаивают положительной статистикой роста объемов выдачи ипотечных кредитов. В этом случае строители выступают как хорошие проводники инвестиций, ведь ипотека — это московские деньги, вложенные в экономику края. Скорость продаж, со слов президента Союза риэлторов Барнаула и Алтайского края Дмитрия Дворядкина, тоже растет. «На начало этого года объем продаж в новостройках был примерно на уровне 700 квартир в месяц, а в связи с последними событиями это число увеличилось до 1 тысячи. Полагаю, что цифра не будет меняться в ближайшее время, даже не смотря на возможную корректировку ставок по ипотеке», — утверждает Дворядкин.

Вместе с тем, сегодня в Барнауле продаются квартиры, строительство которых было заложено еще в 2016 году, когда администрация города выдала 42 разрешения. Уже в 2017 году, как отмечалось выше, таких разрешений получено всего 22 на общую площадь 170 тыс. кв. м. Учитывая, что грубо усредненный срок современного строительства — 2 года, можете прикинуть, сколько жилья может быть сдано уже в следующем году. Это цифры, которыми ни перед губернатором, ни перед населением не похвастаться!

На 21% сократилось число работников строительной отрасли за 2017 год только в Барнауле! В крае же сокращение объемов отрасли оценивают в 24%. К уже «законсервированным» НЗЖБИ (Новоалтайск), ПО «Железобетон» (Бийск) и Заринскому ЖБК может присоединиться и барнаульский ЖБИ-100, входивший в банкротный холдинг СтройГАЗ. Десятки БРУ (это бетонно-растворные узлы, представляющие собой своеобразные мини-заводы ЖБИ для монолитного домостроения) по всему краю тоже остановлены.

Не исключено, что не переживет период резкого снижения спроса на свою продукцию и Голухинский цементный завод, 25% акций которого, к слову, контролируется правительством Алтайского края. В нынешних реалиях ему будет очень непросто конкурировать с коллегами из соседних регионов и Республики Казахстан. Сегодня Голуха остается на плаву благодаря арендаторам, но задолженность почти в 2 млрд рублей и острую необходимость капремонта сильно изношенного оборудования для этого предприятия никто не отменял.

В зоне риска находятся сразу несколько строительных компании, среди которых члены называемого «клуба миллиардеров», чей кредитный портфель близок к 1 млрд рублей. Отмечу, что до сих пор из этого клуба живым никто не вышел. «Горизонт» и «Альфа-инвест» — самые известные из почивших. Еще, как минимум, две строительные компании поменьше могут не пережить наступающий кризис из-за того, что им попросту «зарубили» несколько проектов.

Остановка работы этих компаний грозит не только повышению реального уровня безработицы в строительной и смежных отраслях до критических значений, но и возможностью появления в регионе «территорий с повышенной социальной напряженностью».

Кто довел строительную отрасль до такого состояния? На мой взгляд, это сделали вполне конкретные чиновники, которые под патронажем экс-губернатора края Александра Карлина шли даже на прямое нарушение закона, ограничивая строителей. Один, к примеру, «рекомендовал» незаконную экспертизу проектов, обеспечивая коммерческую прибыль вполне конкретному «поверяльщику». Другой «предлагал» частным компаниям за свой счет строить школы и детские сады. Третий «придумал» разработать за 10 млн бюджетных рублей новый Генплан Барнаула и до его принятия отказывать застройщикам в реализации проектов в рамках развития ранее застроенных территорий.

Дальше всех в этом направлении пошел самый верный ставленник и продолжатель архитектурных идей Александра Карлина — Виктор Четошников, протестовавший против любого точечного строительства, будь то бараки, развалюхи частного сектора или давно не работающие промпредприятия. Он же предложил ввести ограничение на новую застройку — не более 10 тыс. кв. м. на гектар (это, примерно, две пятиэтажки), проигнорировав мнение самих застройщиков о том, что таких норм нет ни в одном из российских городов. Он же предписывает утроить количество подземных парковок, очевидно, не зная, что более 70% уже построенных — остаются не раскупленными. Строители в один голос кричат, что на таких условиях точечная застройка становится экономически бессмысленной. Подобными решениями власть, у которой нет и не будет денег на расселение полуаварийного и аварийного жилого фонда, сама препятствует расселению такого жилья за счет частных строительных компаний. В результате простые люди будут еще много лет гнить в сырых промерзших бараках.

Действия чудо-чиновников, не видящих дальше своего носа, «удачно совпали» с федеральными ограничениями, которые в перспективе еще больше ухудшат и без того непростую ситуацию в отрасли. Речь идет, прежде всего, о переходе с долевого на проектное банковское строительство. Теперь банкиры, разбирающиеся в стройиндустрии не многим лучше чиновников, на свое усмотрение определяют степень риска в кредитовании того или иного объекта. Таким образом если раньше застройщик начинал возводить «долевку», имея в активе, условно говоря, до 10% от ее стоимости, то теперь этот процент по решению банка может вырасти в разы! Представители строительных компаний на условиях анонимности заявляют, что сегодня банки-кредиторы требуют, чтобы на эскроу-счетах застройщиков «на старте» было от 15 до 30%! Это связывает строителей по рукам и ногам, ведь раньше они могли вести несколько проектов одновременно, без проблем обслуживая свои кредитные портфели, а в новых реалиях большинство средних и мелких компаний не смогут позволить себе больше одной «долевки» за раз. И это равносильно прямому пинку в банкротство.

Сами чиновники пока еще усиленно пытаются продемонстрировать, что все хорошо, потрясая официальными релизами о выдаче в первой половине 2018 года сразу 52 разрешений. Однако связано это не с их созидательной работой, а как раз со вступлением в силу закона о проектном (банковском) финансировании. Кроме того, следует признать, что разрешений этих могло бы быть намного больше, если бы не проволочки с утверждением барнаульского Генплана. И в завершение все тот же закон предписывает, что последняя квартира по стандартному договору долевого участия (ДДУ), должна быть продана до 1 июля 2019 года. Очевидно, что к этому времени реализовать все запланированные «долевки» на рынке не получится.

«Усредненная скорость продаж в новостройках — 818 в месяц, — пояснил исполнительный директор Союза строителей Алтая Кирилл Науменко. — Если учесть те пять тысяч квартир в новостройках, которые только-только вышли на рынок, то реализовать еще порядка 12 тысяч по тем 52 разрешениям до середины следующего года — нереально».

«Следует учитывать структуру распределения этих совсем не абстрактных квадратных метров, — уточнил в свою очередь руководитель компании „ПР-Холдинг“ Евгений Клейнатовский. — В центре жилье разбирают с высокой скоростью, но в тех 52 разрешениях на новое строительство центр не представлен. Есть несколько объектов, располагающихся не слишком далеко от центра. К тому же, сегодня на ранних этапах строительства покупают крайне редко, а времена, когда инвесторы оптом забирали целые подъезды и этажи, прошли».

Добавьте к этому «массовый отъем» лицензий на страхование ДДУ, из-за которого застройщики всей страны ждут рассмотрения заявки на переход к новому страховщику, и окажется, что на реализацию оставшихся нескольких тысяч «долевок» по старому законодательству отведено всего несколько месяцев. Это значит, что строиться будут только те объекты, которые обеспечены реальными деньгами дольщиков. И если закон о проектном банковском финансировании не смягчится, то прогнозируемого роста объемов сдачи жилья через 2−3 года ждать точно не стоит.

С 1 июня этого года только одна компания получила разрешение на строительство в рамках проектного банковского финансирования. Это на 100% государственный «Барнаулкапстрой». Бюджет кредитовать безопасно, а вот для частников получить проектное финансирование — проблема. Как в таких условиях Алтайский край будет выполнять недавний «наказ» президента России Владимира Путина о двукратном увеличении объемов жилищного строительства, вопрос открытый.

Есть ли выход? Судя по всему, ушлые чиновники рассчитывают «подправить» статистку за счет строительства «Северного обхода» и третьего моста через Обь в Барнауле, но эти проекты переоценивать не стоит. Да, они на какое-то время загрузят один завод ЖБИ и дорожное строительство, но производство кирпича и строительных блоков это не спасет.

Надеяться на инвесторов из более богатых регионов, готовых вкладывать деньги в строительство в Барнауле, тоже нет смысла. Особенно в ситуации, когда архитекторы позволяют себе такие вольности, как изменение назначения уже выкупленной инвестором территории — с жилой застройки на детский сад или школу. Подобные истории в Барнауле действительно были!

Не следует ожидать и прихода застройщиков федерального уровня: они привыкли к более прогнозируемым отношениям с властями и более высокой маржинальности. А вот отток местных строительных компаний в другие регионы уже начался: «Регионстрой» и «Жилищная инициатива» активно работают в Новосибирской области. По некоторым данным, имеются свои мощности в других регионах и у СК «Союз».

Выходом могло бы стать частно-государственное партнерство, предполагающее расселение за счет застройщиков пожароопасных бараков и частных домов, расположенных в центре Барнаула или на том же «Потоке». Но для этого требуется принятие целого ряда управленческих решений. В исполнительной власти региона должен появиться по-настоящему компетентный, ответственный за судьбу отрасли человек. Ключевое слово «ответственный», поскольку тех, кто может принимать судьбоносные решения, а потом не нести за это никакой ответственности, уже достаточно. Появится ли такой, если подчиненные Виктора Томенко предпочитают держать его неведении относительно реального положения дел?